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北京樓市調(diào)查
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-5-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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數(shù)月的回暖給了開發(fā)商勇氣和信心，他們迫不及待地要小試牛刀。當(dāng)然，不是所有的開發(fā)商都敢在眼下漲價(jià)，價(jià)格的小幅度上升表明開發(fā)商有幾分惴惴不安。和買房人一樣，商品房開工面積的減少，也體現(xiàn)出開發(fā)商的觀望情緒。在北京、上海這樣的典型城市，零成交的樓盤依然比比皆是。用國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪在某論壇的發(fā)言，“房市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象”，似乎更為貼切。
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據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%；但與此同時(shí)，環(huán)比卻上漲0.2%。
結(jié)構(gòu)性分化
4月末，記者在京城的南二環(huán)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，市中心幾個(gè)樓盤隨著大勢的轉(zhuǎn)暖，率先挑起了漲價(jià)的大旗。中信城最近開盤的一期，均價(jià)約為2萬元/平方米，以97平方米的兩居戶型為主，現(xiàn)已基本賣完。下午三時(shí)許，看盤的除了記者，還有2戶人家，售樓小姐在給一戶五六個(gè)家庭成員同時(shí)上陣的人家，指著沙盤講述，“下一期以大戶型為主，位置比這次要好一些。均價(jià)25000元�！笨幢P的一家人七嘴八舌地討論著，究竟是買三居還是四居。
幾里之隔，就是壹瓶。這個(gè)曾經(jīng)引起巨大爭議的項(xiàng)目，現(xiàn)在最便宜的房子單價(jià)也要23000元了。一輛看房人的富康車剛停在陶然亭公園門口的售樓處，門口的保安連忙用步話機(jī)小聲地向里面的銷售人員說：“富康、富康�！�
銷售人員告訴記者，去年底開盤的房子基本是西向，但賣得很便宜，均價(jià)17000元/平方米�，F(xiàn)在南北朝向最便宜的都要23000元/平方米，最小的面積也只有137平方米的了�！斑@個(gè)樓盤的特點(diǎn)就是越貴的賣得越好，因?yàn)橐曇案茫芸吹胶娴木鸵脦兹f了，樓王要賣幾千萬�！�
一位著裝非常講究的中年女士執(zhí)意要找一套能看到湖面的房子。售樓員始終一副愛答不理的模樣，女士堅(jiān)持要看，但直到記者離開的半個(gè)多小時(shí)內(nèi)，售樓員還是沒有帶這位女士去看傳說的樓王。和中信城一樣，售樓員對所有的詢問者，都沒有絲毫的笑容。
按照北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，壹瓶在四月底是成交均價(jià)最高的房子。這個(gè)樓盤漲價(jià)似乎也有足夠的理由，在小區(qū)里，業(yè)主只要用磁卡刷開小門，陶然亭碧波盎然的湖面就會(huì)映入眼簾，小區(qū)雖然不大，但也有很多蒼天大樹，一副“庭院深深”的派頭。
市區(qū)內(nèi)的房子加上優(yōu)秀的景觀環(huán)境，自然就有了深不可測的價(jià)格策略。據(jù)了解，壹瓶的開發(fā)商先買下緊貼著公園的賓館，再逐漸將樓盤往公園里挪了100米。數(shù)年前，開發(fā)商留了很多好的戶型，但去年銀根一緊縮，也就陸續(xù)開始賣了。這個(gè)項(xiàng)目原來叫 “鳳圖騰”，2004年的時(shí)候，單價(jià)就在14000元/平方米。
除了這類位置絕好的樓盤，一些本來性價(jià)比較高，整體環(huán)境也不錯(cuò)的樓盤也有點(diǎn)按捺不住。
美利山，這個(gè)京城率先降價(jià)的樓盤，最近要開的一期，據(jù)開發(fā)商講，均價(jià)要漲1000-2000元/平方米。新開的C26樓盤是美利山中最鄰近小區(qū)公園的，房子和公園只有100米的空隙地帶，而且是7層的板樓。美利山的內(nèi)部人士也承認(rèn)，除了戶型和位置優(yōu)越，現(xiàn)在京城成交量的活躍也是提價(jià)的重要原因。“不止我們一家，我們周邊的首城國際、禧福會(huì)、珠江帝景都要漲價(jià)。”這位人士說。
珠江帝景的漲價(jià)原因和美利山略有不同。開發(fā)商介紹，去年珠江帝景E區(qū)、B區(qū)的樓盤都賣完了，現(xiàn)在還剩下這期的幾個(gè)尾房，就幾十套，而且現(xiàn)在市場行情又不錯(cuò)，所以就提了價(jià)格。同在合生旗下，年初在望京以低價(jià)入市的樓盤麒麟社的價(jià)格也在上漲。合生認(rèn)為：“麒麟社的漲價(jià)是因?yàn)榈烷_高走是開發(fā)商一般的營銷策略�！�
上漲情況比較類似的還有華僑城，據(jù)了解，華僑城將新推的一期因?yàn)槲恢煤彤a(chǎn)品也升級(jí)了，所以價(jià)格也會(huì)有所提升。華僑城3月、4月兩次開盤的火爆無疑也給了開發(fā)商提價(jià)的動(dòng)力。3月初，華僑城入市時(shí)，局勢尚未明朗，華僑城就用優(yōu)惠的價(jià)格搶占先機(jī)。
似乎一時(shí)間要提價(jià)成了買賣還不錯(cuò)的開發(fā)商的共識(shí)。但即便如此，業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為，這也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。北京華僑城營銷總監(jiān)宋翔華在北京做過幾個(gè)項(xiàng)目的操盤手，他這么談自己對現(xiàn)在漲價(jià)的看法：市場依然是結(jié)構(gòu)性分化，并不是蘿卜白菜全好賣。今年還是有品牌的公司推出的配套齊全、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好和價(jià)格適中的項(xiàng)目好賣。
高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長李國平也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市底部還未企穩(wěn)，只有前期低價(jià)入市，賣得還不錯(cuò)的才敢小幅提價(jià)，此外就是位置好的。
根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份取得預(yù)售證項(xiàng)目共有51個(gè)，環(huán)比3月的 38個(gè)取證項(xiàng)目增加了34.2%。開盤項(xiàng)目整體平均銷售率為46.1%，從具體項(xiàng)目來看，銷售率大于50%的項(xiàng)目有21個(gè)，其中有幾個(gè)項(xiàng)目銷售率達(dá)到了90%以上。而零成交的項(xiàng)目在北京依然是比比皆是，記者統(tǒng)計(jì)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從4月初至記者發(fā)稿時(shí)，零成交的項(xiàng)目近20個(gè)(個(gè)別為寫字樓)。
小心地漲漲看
在上海，一些樓盤也是小心地漲漲看。
上海的老市區(qū)和好地段，價(jià)格早已“國際化”，漲價(jià)缺乏動(dòng)力。這一點(diǎn)和北京略有不同。曾有專家做過統(tǒng)計(jì)，按照現(xiàn)在的拆遷的價(jià)格，市區(qū)的樓房樓面地價(jià)到25000元/平方米了。2009年初，新鴻基在陸家嘴(26.12,0.08,0.31%)拿到某地塊，有消息稱單價(jià)要開到12萬元/平方米。眼下的光景，“好地段漲是漲不上去，跌也跌不下來”，上海的業(yè)內(nèi)人士這么評(píng)價(jià)。
但樓盤提價(jià)的原理都基本相似。
“與其說是漲價(jià)，還不如說是回調(diào)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟這么看眼下的上海房市，“漲也是小幅度的漲，漲個(gè)5%”。
按照佑威的統(tǒng)計(jì)，4月前27天商品住宅成交均價(jià)為13351元/平方米，與3月相比上漲了1.3%，成交均價(jià)出現(xiàn)了持續(xù)兩個(gè)月的上漲。
但小幅度上漲的樓盤卻并非少數(shù)，從2009年的成交樓盤的數(shù)據(jù) (佑威選取的是1月、2月與3月、4月都有成交數(shù)據(jù)，并且其3月、4月合計(jì)成交量大于500平方米的樓盤)來看，共有151個(gè)公寓項(xiàng)目，其中3月、4月的累計(jì)成交均價(jià)相比1月、2月累計(jì)成交均價(jià)出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目有94個(gè)，占到了62%，價(jià)格出現(xiàn)下跌的項(xiàng)目有57個(gè)。
佑威認(rèn)為，“在成交量出現(xiàn)上漲的情況下，開發(fā)商普遍開始回調(diào)售價(jià)，但是回調(diào)幅度很小，多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格漲幅在5%以內(nèi)，為60個(gè)，占到價(jià)格上漲的項(xiàng)目的63.8%，而價(jià)格出現(xiàn)下跌項(xiàng)目中，幅度也較小，幾乎一半以上的項(xiàng)目跌幅在5%以內(nèi)�！�
上海價(jià)格上浮比例較大的樓盤有相當(dāng)比例是在賣尾房。譬如寶山的海尚明城，曾經(jīng)將單價(jià)10000元左右的樓盤直降到單價(jià)8000元，號(hào)稱一天就賣了300多套。現(xiàn)在，尾房價(jià)格又提回了單價(jià)9500元以上。而慧芝湖項(xiàng)目也是如此，分別經(jīng)歷了從22000元到17000元再到20000元的單價(jià)波段。而一些媒體報(bào)道的上海開始排大隊(duì)買房的新聞就源于慧芝湖項(xiàng)目。
盡管漲價(jià)樓盤的數(shù)量眾多，但上海從3月以來，存量在3000平方米以上的樓盤也有98個(gè)沒有成交記錄。這些“白卷樓盤”多位于松江、閔行、奉賢等外郊環(huán)區(qū)域。因?yàn)檫@些零成交的樓盤以尾盤和取得銷售許可證但還未正式開盤的居多，所以陸騎麟認(rèn)為參考價(jià)值有點(diǎn)薄弱。
但深圳房價(jià)的上漲的確超過了當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的預(yù)期。深圳市國土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳市新建商品住宅銷售均價(jià)為12331元／平方米，比3月份上漲12.4%，比去年同期上漲3.2%。
中原地產(chǎn)深港研究部的高級(jí)研究員韋峰告訴記者，因?yàn)樯钲谶^去的降價(jià)已經(jīng)非常到位，樓盤消化的速度非�？�，現(xiàn)在價(jià)格回調(diào)也會(huì)相對較快。而中原地產(chǎn)甚至發(fā)現(xiàn)深圳為數(shù)不多的幾個(gè)2007年就開盤到2009年還在賣的樓盤，價(jià)格已經(jīng)回到了2007年的水平，譬如萬科第五園、皇御苑等項(xiàng)目。但即便深圳漲價(jià)風(fēng)潮強(qiáng)盛，韋峰發(fā)現(xiàn)，深圳關(guān)外的樓房價(jià)格和2007年還是有20%的差距。
結(jié)構(gòu)性分化導(dǎo)致的冰火兩重天的局面沒有一個(gè)大城市例外。但房價(jià)是否就此回調(diào)，大部分的業(yè)內(nèi)人士都無法判定，認(rèn)為價(jià)格在2009年還會(huì)有幾次波動(dòng)的人士占了多數(shù)。經(jīng)歷了2007年的酷暑到2008年的嚴(yán)寒，形勢轉(zhuǎn)化之兇猛已經(jīng)讓開發(fā)商有些膽戰(zhàn)心驚了，所以行業(yè)人士認(rèn)為，短期內(nèi)，幾大一線城市的價(jià)格無論漲跌，都不會(huì)重復(fù)過去的大起大落。但專家們共同擔(dān)心的是，樓市價(jià)格上漲脫離于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基本面之上，極有可能導(dǎo)致下半年的樓市又將回到低點(diǎn)。 - ■ 與【北京樓市調(diào)查】相關(guān)新聞
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